임대료 안 받았는데 왜 세금을 내야 하나요? 자녀 저가임대시 세금

가족에게 상가를 무상으로 빌려줄 때 생기는 세금문제

소득세, 증여세, 부가세까지… 미리 점검하세요

상가를 보유한 부모님 입장에서 자녀가 자영업을 시작한다고 하면 당연히 무상으로 빌려주고 싶은 마음이 드실 겁니다.

"자식이 자리 잡기까지 보증금도 받지 말고, 월세도 그냥 넘어가자"
이런 따뜻한 마음이 오히려 세금문제로 이어질 수 있다는 사실, 혹시 알고 계셨나요?

오늘은 가족 간 부동산을 무상으로 임대할 때 발생할 수 있는 소득세, 증여세, 부가가치세, 법인세 이슈에 대해 정리해보겠습니다.

소득세: 시세보다 저가에 임대 시 과세될 수 있습니다

자녀에게 상가를 무료 또는 저렴하게 빌려주었을 경우, 세법상 “정상적인 거래가 아닌 부당한 절세행위”로 보게 됩니다.

시세보다 연간 3억 원 이상 또는 5% 이상 저렴한 경우 차액에 대해 부모님에게 소득세가 부과됩니다.

 

임대료 시세는 어떻게 계산할까요?

정확한 시세를 알기 위해 감정평가를 받을 수도 있지만, 현실적으로는 아래 산식이 널리 사용됩니다.

임대료 시세 = (부동산 시가 × 50% – 보증금) × 3.1%

 

증여세: 자녀는 할인된 임대료만큼 ‘이익’을 증여받은 셈입니다

부모님이 세금을 내는 것뿐 아니라, 자녀 역시 무상 또는 저가로 상가를 임차하면서 경제적 이익을 증여받은 것으로 간주되어 증여세가 과세될 수 있습니다.

다만 증여세는 조금 더 관대한 기준이 적용됩니다.
차액이 3억 원 또는 시세의 30% 이상인 경우에만 과세됩니다.

그래도 무상으로 사용하게 했을 경우에는 시가 기준 약 13억 원을 초과하는 상가를 무상으로 사용하면 증여세 과세 대상이 됩니다.

법인 소유 상가를 자녀에게 빌려주는 경우

부모님이 개인이 아니라 법인 명의로 상가를 보유하고 있는 경우도 많습니다.
이때 법인이 자녀에게 상가를 저렴하게 임대하면, 그 이익은 자녀에게 귀속되고 자녀는 기타소득세를 납부해야 합니다.

만약 자녀가 해당 법인의 주주라면 배당소득세, 임원이라면 근로소득세로 과세됩니다.
이 경우는 증여세는 면제됩니다. 이미 소득세로 과세되기 때문입니다.

부가가치세: 시세보다 1원이라도 저렴하면 과세될 수 있습니다

부가가치세는 더욱 주의가 필요합니다.
소득세·증여세는 일정 요건을 초과해야 과세되지만, 부가세는 시세보다 조금만 낮아도 과세될 수 있기 때문입니다.

예를 들어, 월세 시세가 300만 원인데 자녀에게 250만 원에 임대했다면 차액 50만 원에 대해서도 부가세를 추가로 납부해야 할 수 있습니다.

정리하며

자녀의 창업을 도와주는 부모님의 따뜻한 마음이 오히려 세금 부담으로 이어지지 않도록 사전에 구조를 잘 설계하시길 권해드립니다.

필요시 감정평가를 통해 시세를 명확히 하거나 적정 임대료를 설정하고 세무전문가와 상담을 통해 합리적인 절세방안을 모색하실 수 있습니다.